从亏损13万到盈余400万 一个酬金制小区的示范样本

2017-12-14 15:52 北京晚报

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物业费,2012年亏损233万元,2016年基本持平;公共收益,2012年亏损13万元,2016年累计盈余400万元;地下车库,2012年无监控设施,2016年有监控探头212个……看完公告板上的小区前后比照表,业主郑先生切实感受到酬金制物业带给他的好处。4年前,郦城小区第一次尝试引入了酬金制。

作为物业管理的一种新方式,酬金制在北京一直处于“叫好不叫座”的状态,多数业主更是充满了好奇,酬金制下的小区究竟怎么运行?本报记者特别走入郦城小区,这个2016年的中国十佳幸福社区,探索示范小区的酬金制运行轨迹。

为“炒”物业尝试酬金制

2017年12月,北京的冬天格外冷,凛冽寒风之下,路两旁的大树都只剩下光秃秃的树杈。不过,在郑先生居住的郦城小区,“冬姑娘”的脚步似乎要走得略慢点。楼与楼之间,精心修剪的松树像是列队敬礼的士兵,整齐地排布在业主们回家的路上;每栋楼的屋顶,几厘米长的爬墙草,覆盖住了裸露的墙面,也给人带去视觉上的温暖。小花园里,依稀还能看见发黄的树叶,因此,中午出太阳、不太冷的时候,老人们总会来到花园坐上一会儿。

“几年前,我们小区可不是这样。”业主郑先生清晰地记得,那时候的小区,屋顶漏雨了没人给修,垃圾房的垃圾发出臭味了没人清理,屋顶的花园更是荒废成了一块块裸露的黄土,广大业主对物业服务的不满程度也到达了顶点,“当年我们购买郦城的时候,它可是被称为北京第一家屋顶花园小区呢。”

“郦城小区是2002年开始入住的商品房小区,到2012年的时候,已经运行十年了。”现如今的郦城业委会主任张云告诉记者,2012年随着业主和物业的矛盾激化,业主们决定“炒”掉老物业公司,并于当年发起成立了业主大会和业委会。“也就是在这个过程中,大家开始讨论物业管理方式,得知了酬金制,在考察后决定引入试一试。”

2013年3月,经过业主大会同意,郦城小区结束了原有的物业服务合同,首次和物业公司签约试行3年期的酬金制,而且,颇为大胆的是,并没有更换掉老物业公司,只是改变了原有的“包干制”物业服务方式,物业费也依然维持在2.9元/平方米/月的价格水平。然后,2016年7月物业合同到期后,又一次续签了“1+2”模式的酬金制合同,提出只要第一年物业合同的履约率达到90%、物业服务质量符合率达到80%、业主满意度第三方调查达到80%,则自动执行后两年合同。

4年前后公共收益从亏到盈

这一周,业委会向全体业主公示了酬金制运行4年来的总体情况比对表。记者在这份由第三方公司调查后给出的36项表格中看到,2012年,郦城小区年度财务报告是处于亏损状态,其中当年物业费总额亏损233万元,公共收益亏损13万元,且对物业费的收支使用每年只有年终有物业费审计报告在公告栏公示。

到了2017年,郦城小区年度财务报告已变为持平状态,账户上的公共收益更是累积了400多万元,且在全年预决算的基础上,不仅全年有物业费和公共收益审计报告公示,且每月都有物业费支出使用明细公示在公告栏。另外,2017年重点维修解决了漏雨“老大难”39处,小区地下车库也从零摄像头变为监控探头212个。

“特别是公共收益这一块,变化特别明显。”张云告诉记者,原来,由于包干制下物业费的收支不透明,每年物业公司都会通过“阴阳合同”将物业成本摊在公共收益之中。实行酬金制后,业委会拿回了监管权,小区的电梯轿厢广告全部采用招标形式,每年约摸着能收到广告费50万元上下。“拿回来的这每一分钱,都是业主们的共同收益。”

看住“钱袋子”采购先在网上核价

酬金制小区究竟该如何做好管理?在采访中,记者发现,管住“钱袋子”是郦城小区能够运行顺畅的关键所在。

张云给记者举了一个例子:2015年,物业公司提出申请,由于A2、A3号楼的电梯摄像头传输信号的光端机损坏,导致2部电梯无法摄像,因此需购买1台新的光端机,一套费用在3400元。“收到申请后,我们业委会成员坐下来算了一笔账,一台光端机的费用是3400元,我们小区有132部电梯,慢慢可能都会出现零部件老化更换的情况,全部都换下来可就得四十多万元。”张云介绍,开完会之后,业委会的委员们一致决定,在网上对光端机进行比价招标、单独采购,最终,大家通过网络找到深圳的光端机原厂家,一台“三包”设备的价格是200元,只是物业报价的零头。

“2016年续约之后,我们从物业公司手中拿回了全部的采购招标权,所有环节都要进行公开招标,大额物品材料还会先在网上比价。”张云算过一笔账,通过绿化的公开招标,小区每年花费的绿化管理费用相比过去减少了20万元,电梯维保在公开招标后也减少了20万元。“换句话说,一切账单都要走在阳光下,让业主们对每一笔支出都做到心中有数。”

月月公示倒逼各方提高水平

“采购招标是项目经理和部门主管的灰色地带,也是物业费被骗走的核心原因,采购招投权在业主委员会,这是酬金制小区的必备特征之一。”中物联盟总经理黄传炜告诉记者,不同于包干制下业主向物业公司支付物业费后盈余或亏损均由物业企业承担,酬金制下,物业企业只按照约定的物业费比例或者约定数额支取酬金,结余或者不足均由业主享有或者承担,因此,物业费的管理成为酬金制运行好坏的关键之一。

黄传炜解释说,在酬金制下,物业费需进入共管账户,由业主委员会和物业公司共管,没有业主委员会的签章,物业公司不能随意花钱。同时,物业费要实行月月预算控制,每月初,针对上月物业服务质量评估结论,批复物业公司本月的预算申请,保证物业费每一分钱的支出都是真实的。然后,到了月末,针对月初预算批复进行查账,杜绝物业公司调账和造假账的机会。酬金制下,也要求业主委员会每月公示物业服务质量评估结果,公示物业费、公共收益收支明细及查账结论,公开透明小区一切人、财、物、管理权、决策权的执行评估结果。

“以业主知情权为核心,建立财务的预决算制度,倒逼业委会月月公示评估结论,逼着物业公司提高服务管理水平,这才能形成一个不断改善的良性循环。”黄传炜说,酬金制的运行,既对业委会的管理能力有一个较高的要求,也需要业主们拥有成熟的消费观念,积极要求权利、履行义务,“操作难度不小,所以酬金制目前也只在少部分小区推行了起来。”

实行封闭式管理的郦城小区,去年更换了保安公司,门口的保安也从老头变成了精壮的小伙子。“现在你问我,我会说这样的小区才能称为屋顶花园小区。”郑先生笑着说。

责任编辑:何珊(QO0001)  作者:赵莹莹

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