租房市场春天来了?房企如何玩转长租公寓

2017-11-13 10:03 千龙网

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千龙住房综合报道 租购并举,短板在租。长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。2017年7月,九部委联合印发住房租赁新政,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应,目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。

在国家部委到地方政府的双重支持下,从去年开始,万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢?

开发商纷纷踏入租房市场

我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?外部环境的转变是主要动因。

一来,传统开发迎来了“天花板”。同样一块地,用于建房销售,周期短、融资易、回款快;用于自持出租,回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’,住宅开发销售更有利可图,房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’,只要有微利、能持续,就是细水长流的好生意,租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

二来,土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面,不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款,要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三来,住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下,围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

前房企切入这一领域主要有两种方式:一种是单独成立长租公寓品牌,即自营长租公寓品牌,如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等;另一种是和专业的长租公寓运营公司合作,如保利、绿城、阳光城、复星等。

房企对自营长租公寓城市布局方面,普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强,就业情况较好,对人口吸附能力也较强,再加上这些城市房价居高不下,租凭人口较多,从而对租凭市场产生较大的需求量。

大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的,区位选址一般从以下两个原则考虑着手:

① 交通最优原则:地铁站(大型公交站)步行距离1千米用时15分钟范围内。租客群体以26-35岁间的80后90后为主,占比达58%。

② 优质客户群集中原则:除交通便利外,技术(科创)园区周边区域也是重点选址区域,客群集中、政策扶持等先天优势,加之白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件,因此备受房企青睐。

目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线,在长租公寓的客群研究方面,旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门,对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线:

第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领——“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓;

第二类是有一定经济能力但尚无购房能力,看重环境、社交等附加功能的企业白领——“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区(主要产品,占比约80%);

第三类是支付能力一般,对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人,如刚毕业的大学生——“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。

长租公寓前景 谈盈利为时尚早

整个长租公寓市场仍处于前期投入期,短时间回本不容易。

长租公寓要想持续向好,关键在于赢得可观的回报,这就得好好算算账——

支出一端最大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中,有些房源为万科自持,另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出,一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好,按月计算,每平方米的拿房成本为85—95元;北京、上海则‘奇货可居’,成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说,特大城市普通住宅库存率极低,集中式长租公寓一般得选择商业用房,“获取房源时,我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”

另一个大头是改造装修。既然要长租,房屋寿命就不能太短,设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时,参照了万科精装商品房的标准执行,即便能倚仗集团采购的便利,改造成本也不低,约在2000元/平方米左右。

支出多头,收入则相对简单——租金。有人认为,长租公寓抬高了租房价格,但在经营者看来并非如此:一来,租金高低是与居民收入水平相对而言的,租户会根据自身财力选择栖身之地;二来,长租公寓外还有大量分散房源,租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦,租金占收入的比例超过了50%,而在北京、上海,这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。

入住率的高低,同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍,从全国看,泊寓的入住率至少在90%以上,有些店铺长年达到100%,“除非轮换的时候才会有空房间。”

总体而言,整个长租公寓市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年,才在北京实现了微利,算上其他城市的话,从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示,他们更加看重未来,“庞大的需求将产生万亿级的市场。”

“随着居住观念的升级和市场的调整,租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断,集中式长租公寓的租期一般为10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果运营得好,3到4年就可以开始盈利了。综合新华网、人民日报、克尔瑞地产研究

责任编辑:何珊(QO0001)

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