【置业京】共有产权房法律问题解答汇总

2017-08-08 14:51 千龙网

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千龙住房综合报道 共有产权房的性质是按份共有还是共同共有?购房人产权份额如何确定?共有产权房可转让或购买政府持有部分吗,有哪些条件?本期策划,来自北京西城法院的法律专业人士将对有关共有产权房的条款进行详细解读。

什么是共有产权房?

所谓共有产权房,就是地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。 “共有产权房”,即中低收入住房困难家庭购房时,可按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分,市民可向政府“赎回”产权。

共有产权房的性质是按份共有还是共同共有?

《办法》征求意见稿第2条指出共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。我国《物权法》第九十四条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。可以预见,该办法将来通过后,刚需人群可以通过与政府按份共有的方式解决住房问题。

法官提示

《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”将来共有产权家庭用房产进行贷款、抵押、出租、出让或进行重大修缮时,可能会因产权权限不足2/3与代持机构间发生纠纷。相关政府部门在制定相关配套规定、《共有产权住房交易合同示范文本》或正式签约时,应对产权家庭的前述权限予以明确。

购房人产权份额如何确定?

 

《办法》征求意见稿第18条规定购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。具体的比例确定方式需待《办法》正式通过后,依据相关规定确定。

法官提示

与《办法》一同公开征求意见的《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》(以下简称《通知》)中,《通知》中涵盖配套设施、智慧社区、社会服务等内容,共有产权房将经济、安全、绿色、美观。

《物权法》第76条第2款规定:“决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

在购房人产权份额确定后,行使建筑物区分所有权时可能就车位、公用修缮、物业服务、业主委员会等问题与其他业主或代持机构发生纠纷,在出台相关规定或正式签约时,应予以注意。

 

违反《办法》规定和购房合同约定的法律后果?

(一)违反购房合同约定,擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的,应承担违约责任。

(二) 申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,弄虚作假的,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,并面临解除购房合同、取消购房资格和承担相应经济和法律责任的风险。

(三) 不按照本市房屋管理规定使用房屋,且拒不改正的,建委(房管局)可责令其腾退住房,并禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

责任编辑:何珊(QO0001)

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