市场进入观望期 房山区地块为何仍然受宠?

2017-08-04 11:18 北京青年报

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半个月前,北京土地市场三宗土地放量,当天出让金额近120亿元。其中,房山区出让的周口店镇地块,因为是少有的纯住宅用地,因此受到了12家房企的轮番角逐。最终,万科+平安联合体以17.2亿元和40%自持面积获得该地块,溢价率达49.6%。在商住全面被限,市场进入观望期的当下,房山区的地块仍然受宠的原因是什么?

有关人士指出,地处京西南的房山区,是北京楼市名副其实的价格洼地。横亘在房山面前的两座大山——大兴和门头沟,一直死死压制着房山楼市的发展,而对于楼市而言,房山更是偏隅西南,没有京西通达金融街的便利,没有京北亚奥经济的辐射,也没有京东副中心的利好、甚至连京南二机场的光也沾不到,但就是这样先天不足的房山,却在最近几年,有了很大的不同,目前房山已有首创奥特莱斯、长阳万科FUN MIX、中粮万科长阳半岛、绿地缤纷城、华冠购物中心等多个大型购物中心,未来龙湖首开联合体还将建设北京西南第四座天街购物中心;除了地铁房山线外,地铁燕房线也将在年底开通,为进出房山的市民提供极大的方便。而这一系列利好也将房山楼市推向了5万元单价的市场,而且主要主打改善型。除了配套和交通得到前所未有的改善外,政策的辅助与区域产品的升级也起到了至关重要的作用。

房山楼市进入五万元单价市场

对比周边区域仍是价格洼地

前不久,北京土地市场迎来了三宗土地的放量,当天出让金额近120亿元。其中,房山区出让的周口店镇地块,因为是少有的纯住宅用地,备受关注。

根据北京市土地整理与储备中心的数据显示,该地块规划建筑面积13.3675万平方米,挂牌起始价11.5亿元。并且规定了该宗地中商品住房销售均价不超过22434元/平方米,且最高销售单价不得超过23556元/平方米。现场竞拍前已经收到12次网上报价,最高报价12.16亿元。

最终,竞拍当天,这块房山区的纯住宅用地共吸引了12家房企及联合体参与现场竞拍,包括保利+建工+旭辉+中海+中铁建+天恒联合体、中铁置业+房山新城联合体、万科+平安联合体、碧桂园、金融街、龙湖、雅居乐、石榴、远洋、金科、金地、东亚等。最终,万科+平安联合体以17.2亿元和40%自持面积获得该地块,溢价率达49.6%。

房山区的地块即便被限制了最高售价依旧引得房企哄抢,也证明了房山楼市在各大房企心中的位置,不再是以往那样偏隅西南,无人问津。

事实上,从新城楼市来看,大兴新盘的报价已经达到了7万元/平方米,绿地在大兴的高端项目海珀云翡的报价甚至达到了近8万元/平方米,而门头沟虽然最新审批价格也摸到了7万,但大部分成交单价还在6万元出头,就北京西部片区而言,只有房山普宅均价在5万上下徘徊,这也被业内看做是北京楼市最后的洼地。

目前房山区的新盘供应主要集中在5-6环之间的长阳、良乡区域,这两个区域的住宅项目报价已经突破5万元/平方米。从供应来看,目前房山长阳良乡区域主要以改善型供应为主,除了之前集中分布于长阳和良乡等地的刚需老项目剩余部分房源之外,近期入市住宅项目呈现价格坚挺、产品偏改善的趋势,刚需纯住宅将越来越稀缺。

其中,天恒·水岸壹号报价已达50000元/平方米。中粮·京西祥云一期对外报价已达6万元/平方米,二期将于近期取证开盘,目前公布的均价约为57000元/平方米。

对于房山区的价格,业内人士韩乐认为,进入3月之后的调控期,购房人心理发生了明显的变化,很多购房客户认为,之前一些热点区域的价格确实顶到了头,一方面升值空间有限,另一方面最怕价格波动。相比其他区域,虽然房山近一年来也跟随北京整体市场抬高了购房门槛,但由于均价基数低,与其他区域有明显价格优势,对于去年错失入市良机的购房者而言,这里就成了安全边际最高的置业区域。

改善项目扎堆

新一轮的产品换代

除了价格以外,房山也是当前楼市新盘最集中的区域之一。在售或未来将入市的项目就有中粮·京西祥云、天恒·水岸壹号、天资华府、伊林郡、国誉府等十余个住宅项目。

不仅如此,住宅产品的一年一迭代,也让房山区从曾经主打刚需小户型转变为如今的改善类三居室为主。

按照北京楼市的规律,每一轮区域的转换,都会伴随新项目的推出,进而在产品上出现比较明显的跨越。

而房山这轮改善产品的进步,就是重点体现在特殊市场周期内的精准产品定位上。

首先,二套标准提高,严重削弱了购房客户的首付能力,这个资金缺口在北京就是几百万的差距,对此开发商的产品定位必须要考虑这一变化。

其次,北京楼市现今房价的高平台,对改善产品而言,必须要寻求面积和功能的最优解,所谓:同样面积,功能更强;同样功能,面积更小。让更多的人,可以用更低的付出,换来更多的享受;让客户可以用合理的价格,实现全家人的幸福生活。

因此,从去年140平米起步的改善户型面积区间开始向下平移,移至120平米左右,甚至到100平米。但同时,户型的功能没有减少,依然主打三居室,但总价却明显降了不少,甚至有一些项目做到了130平方米的四居室,以此来吸引改善型购房人。像纯新盘天恒水岸壹号,就主打122平方米的三居和138平方米的四居,据了解,项目全部为精装修,三居的起价为640万/套。而另一个房山楼盘中粮京西祥云,则是把三居的面积做到更小,以此来控制总价,推出的115平方米三居室,在保证舒适度的前提下,也做到了三室两厅两卫,并且还是双卧室朝南。

可见,房山当前的项目已经摆脱了最初的刚需盘形象,通过几次产品的升级和换代,整个房山区已经变成了改善盘的聚集地。

诸多利好

力推房山成改善区域

业内人士称,2014年至2015年,北京楼市最大的亮点在丰台;2016年至2017年,北京楼市最大的看点在房山。

也许有人会问,凭什么是房山而不是大兴?专家的理由是,大兴确实有它的潜力,不过相对于房山而言,它的区域价值是随着新机场建设而逐步释放的,不会爆发,但房山不一样,这两年,房山的区域价值势必喷发,直白地说,房价将在这两年利好兑现。

支撑判断的证据有三个,这三个因素综合效益不亚于一个新机场的利好。

首先,商住停网签,住宅用地供不应求。一方面,高档住宅区域的形成将推动整个区域升级;另一方面,商住网签的停止将会直接促成房山房价坚挺。

众所周知,过去一些年,区域商住项目扎堆,致使楼市整体均价被平均拉低,数据显示,2016年上半年房山成交均价在22915元/平米,但去房山看过房的人应该都知道,纯商品住宅的价格普遍都超过3万元/平方米,不少甚至接近4万元/平方米。

商住限购,住宅用地又供不应求。据了解,在过去两年期间,房山仅出让8宗住宅用地,首开和恒大拿得两宗住宅用地,一度因激烈竞争变成了全部配建政策性住房,其余地块住宅部分楼面价均已超过3万。另外, 房山目前在售项目少之又少。这也预示着,随着商住网签被停,以及类似广阳郡九号报价超4万的项目热销,房山楼市正逐渐告别刚需时代。

其次,未来区域学区林立。房山的学区优势正在显现,特别是西五环良乡区域,尽管华北最大奥特莱斯、中粮万科长阳综合体等城市配套近在咫尺,万亩滨河森林公园也紧邻项目,但这些“城市+生态”配套只是构成区域价值的基础。 而最值得期待的,应该是良乡大学城未来将产生的“能量”——制造学区。

就教育而言,房山已先后引进了北京师范大学、首都师范大学、北京铁二中、北京三十五中、北京小学、北京实验小学和北京四幼等40余所优质学校。今年,房山还将促进与161中学、丰台八中等优质名校合作。

第三,改善楼盘集群已经扎堆。去年底,房山首个平层高档楼盘万年广阳郡九号首次开盘,在一个小时的时间里,项目宣告揽金5.5亿元售罄,要知道这是房山首个整体网签均价过4万的项目,且项目最小户型也有139平方米,总价可想而知。从此以后,大量名企名盘亮相房山,水涨船高,区域由原来的刚需逐步向改善迈进。而这些改善盘带给房山的是绿色建筑、生态科技系统、精装配置等等高附加值的因素。

业内专家将房山即将成为改善区域原因归结为两点:西五环、城市+生态。

西五环说的是交通的通达性,这也是丰台甚至海淀的客户都会来此的原因;“城市+生态”对应的是房山整体定位的中关村南部科技创新城和生态宜居示范区。从宏观层面来说, 城六区外溢的高端客户已经完全接受了这个区域,以西五环为主的房山城市生态豪宅带将形成。

对接雄安

各项利好加速新城蜕变

新城建设的快速蜕变也让房山吸引了更多非本地购房人的涌入,加上雄安新区的横空出世,更为房山前景带来帮助。

2017年,千年大计河北雄安新区横空出世,成为国家政策大力发展的三大全国意义的新区之一,将被重点打造成北京非首都功能疏解集中承载地,并建设成一座以新发展理念引领的现代新型城区,将以至高规格、强大的资源和力量投入建设,雄安的崛起势不可挡,并直接引发北京发展重心的南移。

因为雄安,京霸改道、丰台火车站终于落定,京安、保天两条运河得到落实,同时大兴、丰台、房山也将会落实大量的基础建设资金,并对房山区域有大的规划动作。房山正处于北京向雄安新区迸发的桥头堡和城市发展转移的中间站,已成为争相追捧的价值洼地,雄安带动整个房山区域的发展也是大势已成,不可阻挡。

房山整个区域,长阳至良乡一带将成为和雄安对接的首要区域,凭借众多发展利好,随着区域爆发的巨大发展态势,连带周边区域成长为一座宜居宜业的智汇公园新城。

同时,曾经被外界笑谈仅靠一条房山线跟CSD的概念支撑的房山,现在有了整个北京第一条无人驾驶的地铁燕房线,今年年底将投入运行。靠着京良路、京昆高速、京港澳高速、五环路、六环路等形成的立体化交通路网,让房山与北京内城对接的时间缩短到20分钟之内。

而且配套也日渐丰盛,华北地区最大的奥特莱斯、长阳半岛广场、家乐福等大型商业中心其他市区的人流经常跑来这里购物休闲。

产业是区域不断增添发展动力的源泉。基于基础设施的建设和产业园区的带动,房山已明确要成为“中关村南部创新城”和“生态宜居示范区”。

医疗配套方面,良乡医院和正在建设的武警总医院,据了解武警总医院预计2019年年底开院接诊,房山为武警总医院提供了300亩空地,预计可提供3000个床位,而在原址时医院的面积和床位数仅为新院的1/3左右。

各种政策利好,加之配套设施的日渐完善,推动了房山楼市不断发展,房山区的新房主要集中在良乡、长阳区域。根据相关数据统计,在刚刚过去的6月份,房山区域新房成交239套,仅次于密云区域在售的住宅项目,并且由于房山库存量较大,相信在未来多个新盘的集中入市,将让房山再次成为北京楼市的关注焦点。 

责任编辑:王路(QT0004)

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