财务成本将成为房企竞争重点

2017-07-21 08:43 经济参考报

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“现阶段房企的共识是,2016年作为分水岭,包括2016年以及之前是开发时代,2017年起则进入后开发时代。”近日,在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上,中国房地产众筹联盟主席、万通集团创始人冯仑表示,在开发时代,房企以单一产品和快销形成竞争力,赚到了过去20年经济增长带来的红利,但是后开发时代,竞争重点发生了转移,不再比拼规模、成本、速度。

冯仑说,2017年年初,曾有超过60家房企负责人聚在一起讨论,大家得到的共识是,2016年是房地产行业的分水岭,因为房企依赖拿地、规模、销售速度和价格的竞争方式将发生改变。其中重要的一点是,在开发时代,80%以上的房企都是围绕住宅这个单一产品发力,而如今这种情况将得到很大的改变。

冯仑表示,开发了房子就卖,成为过去房企竞争的主要方式。比如竞争谁的规模大,那就是谁更能拿地,另外,不管是工业化生产、装配式住宅,还是住宅产业化,房企都是为了扩大规模。接下来就是快销,资金周转要快,所以都会想尽办法加快建设压缩前期的工期,尽快销售,围绕速度,不少房企有很多创新。

也正因为此,各个房企赚得钵盆满溢。冯仑称,在开发时代,城镇化进程和人口集聚的刚性需求,造成了过去20年房价在不同的城市、不同的阶段轮番上涨,让房企赚到了20年经济增长带来的红利。

但需注意的是,冯仑表示,进入后开发时代,房地产行业的产品将越来越复杂,产品线不再仅仅只是住宅,而是将集中在写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施等产品上面。比如万达已经转型为将地产和文化、娱乐、旅游结合,文化、旅游跟房地产相关的实际上是酒店等大型公共的综合设施。另外,房企的竞争点不再是规模、成本、速度,而是转至竞争营运能力、财务能力以及策划和讲故事的能力。

“财务的能力变成了竞争力。”冯仑说,未来的房地产行业中,财务成本更低、能够适应更多的不同的产品形态,将成为竞争的重点。例如,18%甚至更高的利息没有办法支撑酒店的长期经营。因此,在后开发时代,竞争力的重点是财务安排能力要有长期、低成本的资金支持。

中国房地产业协会会长刘志峰表示,对于房企融资,新形势下众筹与现代金融也是渠道,但目前也存在问题,需要健康规范发展。

刘志峰认为,在众筹方面,要深化供给侧结构性改革,为房地产精准供给提供服务。根据市场和消费者需求提供产品和服务,避免盲目开发造成的土地、材料和人工的浪费。同时要通过精准供给让消费者针对不同区域、地块、价格提出定制需求,让房地产企业按需开发,满足消费者多层次、个性化、差异化需求,为消费者营造一个高品质居住空间,特别是要让众筹资金进入闭环管理,做到专项专用,防止被停转或者挪作他用。

此外,刘志峰说,众筹要为“三去一降一补”(即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务)服务。“当今房地产库存问题仍没有解决,土地成本、建造成本不断增加。因此,众筹除了要满足消费者需求以外,还要降低消费者购房成本,帮助开发企业回笼资金,减少中间环节,通过以销定产、精准供给、降低开发营销成本,让消费者得到实惠,让无效供应特别是部分三四线城市的库存不再增加。”

责任编辑:何珊(QO0001)

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