暑期租房热 法官9大提示防纠纷

2017-07-18 16:10 法制晚报

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不得改变房屋内部结构分割出租 合同终止时要签订交接协议

法制晚报讯(记者 洪雪)一年一度的暑期已经来临,很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼,一般先租房居住。

近日,北京市第二中级人民法院通报称,在该院近年来二审审结的各类租赁合同纠纷案件中,住房租赁纠纷案件时有发生,已达200余件。为了防范和减少纠纷,在租房合同签订、履行及终止三个阶段,法官作出九大提示。

签约注意事项

实地看房

注意房屋的户型、采光、交通、周边配套设施等环境因素,同时检查房屋内的家具、设施是否完好,是否符合和满足租赁需求。此外,看房时,还应注意房屋内是否有人居住,如果居住人也是租户,了解其租期届满时间,与自己入住时间是否有冲突。

审查出租权限

签合同前注意审查出租方是否有权出租。如果出租房屋的一方是房屋产权人,应出示房产证、身份证原件。如果是产权人的委托代理人,比如房地产经纪机构,还应审查委托手续(产权人的委托书、委托权限、委托有效期限等)。出租方是“二房东”、转租的,要审查“二房东”的转租行为是否经过产权人的同意;同时应审查“二房东”与产权人之间的合同期限,转租合同期限不能超过上一手合同期限,超过部分无效。

审查出租房屋的合法性

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。此外,不要群租。住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

签订书面租赁合同

法官说,在实践中,合同文本多由房地产经纪机构提供,签约前应认真审查合同内容。如果双方在合同内容之外有其他约定的,亦应当通过补充协议或者添加补充条款等书面方式予以明确。

履行合同注意事项

首笔款与交房同时进行

通俗说的“一手交钱、一手交房”,避免付款后出租方迟延交房或者拒绝交房。在一起房屋租赁纠纷案件中,承租人在交房之前便向出租人支付了定金及部分租金,但出租人未按期交付房屋,后承租人提起诉讼解除合同。

交房时签订交接清单

在清单上写明家具、设施的种类、数量、新旧程度,有无损坏,记载交房之日的水、电、燃气底数等,避免退房时产生争议。

诚信履约

合同签订后,要依约履行,不能无故拖欠租金,否则合同有可能被出租人依法解除,并被追究违约责任。

出现损耗通知维修

使用房屋过程中出现家具、设施自然耗损,应及时通知出租人维修,如果双方协商由承租人负责维修、维修费用冲抵房租,应注意留存维修前后家具、设施状况的照片、视频资料,双方沟通记录及维修票据。

交还房屋时签订协议

合同终止,交还房屋时,注意双方应对屋内家具、设施情况,水、电、燃气底数等进行确认,签订交接协议,对押金等费用结算予以明确,避免事后产生争议。

典型案例

案例一

非法群租,被相关部门依法整治、清理,租赁合同无法履行

2014年6月30日,官某自B经纪公司承租位于北京市丰台区某处房屋中的一间,该房间系将阳台利用隔断板搭建而成。

2014年8月5日,租赁房屋所在社区居委会对该户发布《群租房整治通知》。

2014年8月19日,租赁房屋被相关部门作出停电处理。同日,官某搬离房屋。

之后,官某起诉要求B经纪公司退还剩余房屋租金及押金。

法院审理认为,B经纪公司向官某出租房屋并收取房屋租金及押金,合同履行过程中因房屋涉及群租被相关部门限期搬离并作出停电处理,官某无法在房屋内继续居住并于2014年8月19日搬离,B经纪公司继续占有官某交纳的押金及2014年8月19日之后的房屋租金无法律及合同依据,应予返还。因房屋所在社区居委会已发布限期搬离通知,故B经纪公司仍主张官某应继续按合同约定日期交纳房租的抗辩理由,于理不合,不予采纳。

案例二

退房时出租方收走押金条但拒绝退还押金

2014年11月25日,计某与C经纪公司签订房屋租赁合同,约定:计某租赁位于北京市大兴区某处房屋,租期为2014年11月25日至2015年5月24日;房屋交接后,计某须在10日内携带押金条原件到C经纪公司办理退押金手续,逾期不来办理,视为放弃押金,押金条作废。合同签订后,计某向C经纪公司交纳押金1800元。

2015年5月23日,C经纪公司职员田某向计某出具字条:“今经验房无误,房屋正常到期,该房屋已交接完毕,应退其押金1800元。”一星期后,C经纪公司未退还押金。2015年6月16日,计某将C经纪公司诉至法院,要求退还押金。

法院审理认为,根据计某提交的C经纪公司职员田某出具的字条记载内容,可以确认该字条系因计某申请退还押金后,C经纪公司职员所出具的,即可以认定C经纪公司对应退还计某押金的认可,故计某有权依据此字条要求C经纪公司退还上述费用。虽C经纪公司以计某未在合同约定的时间内申请退还押金为由,主张不同意退还押金,但C经纪公司对其公司职员给计某出具上述字条的原因不能作出合理解释,故对C经纪公司的抗辩,法院不予支持。

责任编辑:何珊(QO0001)  作者:洪雪

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