如何判断"合理房价"?如何计算?

2017-04-26 09:18 搜狐焦点网

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房价再度成为老百姓茶余饭后的话题。值得注意的,虽然公众舆论对房价问题极为关切,但整体来说,舆论对房价走势的关注远远超过了房价本身。一致认为,一线城市房价已经脱节“合理区间”,房价与成本比例严重失调,处于一种非均衡水平。这种背离正常轨道房价上涨是不合理的,那么,当前市场里,合理状态下的房价应该是什么样呢?

2016年3月15日,两会记者发布会住建部部长陈政高答记者问,媒体抛出的17个问题中有5个与房价有关,集中反映了老百姓舆论中存在的一些担忧。

对于全国部分城市房价大幅涨幅,无法给出明确的答案,也是一个无法回答的问题,各地方楼市不同,市场主体对于均衡点的理解不同,楼市的信息传递也远非模型假设的没有鸿沟。因此,老百姓舆论普遍呼吁的“合理房价”,逻辑上讲是个伪命题,无法证明房价怎样才是“合理”。那么,判断房价的合理性还有其他途径么?

一般区域房价的估算,采用重置成本方法。实际房价可划分为两大部分,建筑成本和非建筑成本。通俗讲,不管新房还是二手房,可假定在此位重新盖,按相应比例扣除差额来参考。新房价格很好理解,包含了建筑、土地、税费、公共服务等各种成本因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑,不考虑各地建筑材料和人工成本的不同。

购房房子的建筑成本视作盖房子的真实成本,那么房价中的非建筑成本就成了我们的其他成本。房子是无差异的,但选择居住在哪里,住什么房子有差异,我们要为这种权利付费。

如果你碰巧是卖方,这种选择权就有市场价格。而随着社会收入结构的变化,居住选择权的内含价值也在变化,不同时期不同地区可以波动很大。从以上角度出发,可以直观地判断 “合理房价”是什么标准?

目前看,一线大城市拥有良好的就业、医疗、养老、文化等公共服务,这些因素也在刺激房价的上涨,可以说为“资源成本”,在房价中的占比非常大,也往往大大超过建筑成本。那么,二三线城市中,这种“资源成本”的价值相对低;而在去库存压力比较大的三四线城市,这种权利甚至一文不值。

因此,当前一线城市房价高过甚至大幅高过二三线城市,主要的原因是这些城市房价中蕴含的居住选择权,属于非常稀缺资源。

远水难解近渴,至少说明了不同城市的房价差异大,不仅是不理性结果。我们购房时,内心都会做预估,如果房价和内心预估值吻合,那就是当下的“合理房价”。

责任编辑:何珊(QO0001)

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