小心一房二卖!买二手房及时过户至关重要

2017-04-21 17:03 北京晚报

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“一房二卖”最严重的后果是什么?判刑!北京二中院针对2014年至今“一房二卖”、“一房数卖”的案件进行分析后,卖房人的毁约手段正日益花样翻新,由于在多数案件中缺少对不诚信一方的惩罚,因房价变化而肆意违约的情况多发,作为买方,一旦发现房屋不能及时过户,一定要善用“预告登记”制度,避免在履约过程中,房屋产权发生变化。

■原告基本全是先买房人

“一房二卖”案件几乎都发生在二手房交易中,案件原告基本全是先买房人。卖房人后出售房屋的价格往往显著高于先前的价格,有的甚至高出数百万;卖房人与后买房人签订合同后,往往在极短时间内就迅速将房屋过户给后买房人。个别卖家甚至在法院已经判定要求继续履行原有合同之后,仍然设法逃避执行,使用各种手段将房屋过户给他人。

后买房人都是和卖方串通的吗?二中院民一庭副庭长蒋春燕说,从已结案件中分析,大多数后签约的买房人也是受了卖房人的蒙骗,对这套房子曾经出售的情况并不知道。但是这并不等于后买房者没有过失。在一些案件中,房屋已经被先买房人占有,后买房人或是没实地看房,或是明知道房屋被其他人占有使用,却没有多问一句,更没查证。如果疏忽明显,法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务。

■先办“房本”者优先保护

是不是只要先签订了合同,在法院就一定能获得支持?蒋春燕法官表示,这也不一定。谁先办了产权转移登记,法院会优先保护。如果都没办,但房子已实际交付了的,谁实际合法占有,谁的权利优先;如果房子还没交付,法院会综合实际支付购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素,予以确定。但是,后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买而恶意办理登记的,权利不得优先于先买房人。在这些案件中,有的后买房人办理了房产证,随即又将房屋转卖,甚至会经过数次转手,导致先买房人想要追回房屋难上加难。

■卖房人毁约花样翻新

在整个合同履行期间,部分卖房人的毁约手段花样翻新。有的采取先将房屋更名到子女名下,再以子女名义“一房二卖”;有的让配偶状告自己,声称“不同意卖房”,起诉主张买卖合同无效;有的甚至串通熟人虚构交易办理过户,然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。如果合同履约时间很长,如房子还没有获得房产证,需要“等证交易”,在此期间房价上涨过多,卖家容易产生“卖亏了”的心理。即使一般的二手房交易,由于多种原因使得流程中的解押、房屋核验、网签、贷款、过户等环节非常漫长,交易周期长达数月甚至以年计,也难以避免房价上涨,无形中造成卖房人心理落差。

■卖房人毁约违法成本低

在大多数案件中,卖房人违约成本较低。民事案件中的违约金仅以补偿守约方的实际损失为限,合同约定的违约金过分高于实际损失的,当事人可以申请法院调整减少。因此,在卖房人“一房二卖”构成违约的情况下,往往法院仅判决其向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿,相当于卖房人把“多卖的钱”赔了出去。因此很多情况下卖房人可能并没有遭受与守约相比额外的利益损失或者惩罚,违约成本比较低。只有在个别案例中,卖房人在诉讼后不履行判决义务,未将房屋交付买受人,反而将房屋又卖给他人,因此而被司法机关以拒不执行判决罪判处有期徒刑。此外,卖房人将房屋“一房二卖”骗取他人购房款的,还可能涉嫌触犯刑法构成犯罪。

“一房二卖”给守规矩的履约方带来的困扰可能并不止于经济损失,如因为学区房无法正常过户,影响孩子入学。民一庭法官王继玉说,这样的损失对于买房人可能是相当巨大,但如果双方在合同中没有明确进行约定,对买房人而言,如何证明自己的损失就会非常困难。“如果是买房人购房的目的就是为了孩子上学,那就应该在合同中对此进行明确约定,并且约定‘孩子未入学需有赔偿’,那么在审理过程中,法官就会对此加以考虑。”

蒋春燕说,对买房人而言,一定要在交易过程中及时推进交易流程,尽量缩短交易周期,及时办理产权转移登记。当事人签订买卖房屋后,无法立即办理产权转移登记的,可以申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。因此,预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能,保障买房人将来实现物权。

责任编辑:何珊(QO0001)  作者:安然

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