买房前必看│十条法律知识助你买好房

2017-03-10 14:12 搜狐焦点网

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房产交易是一件较为重要的经济行为,买房前必看的法律知识购房者要知道,只有了解了各个环节中需要注意的事项才能在买房过程中有的放矢,才能维护好自身的利益。

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(一)了解国家的有关法律规定,搞清房屋合法消费的全过程

由于购房是一个巨大的投资和消费行为,一些家庭甚至要花一生的积蓄才能购买一套住房,因此,购房时必须要千万小心,多掌握国家的有关法律规定。例如,根据国家现行的法律规定,下列情况中的房屋不许买卖:一是违法违章建筑;二是房屋产权不清或有纠纷或未明确产权的房屋;三是教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;四是文物古迹和国家认可的著名建筑物等需要加以保护的房屋;五是因国家建设需要,已征用或确定为拆迁范围的房屋。

(二)要了解《房屋所有权证》有什么法律效力

之所以要了解《房屋所有权证》有什么法律效力,是因为它关系到购房者的切身利益。而要了解《房屋所有权证》的法律效力,首先必须弄清房屋所有权的基本含义。

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓占有权就是产权人对其房屋事实上控制的权利。使用权,是产权人按照房产的性能、作用,对房屋加以利用的权利。使用权一般是由产权人行使,但非产权人可以依照法律规定或者与产权人的约定而合法行使。如国有企业使用经国家授权经营管理的房产,承租人按租赁合同承租使用出租人房屋等。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利,如将房屋出租而收取租金或将房屋投资入股后分享红利等。处分权,是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如将旧房拆除、或将房屋出卖、赠与等。处分权是房屋产权的核心,是房屋产权人最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。

房屋产权人要行使房屋所有权权利,就必须申请领取《房屋所有权证》。《房屋所有权证》是房屋所有权的合法证明文件,具有法律效力。

(1)《房屋所有权证》是房屋所有权人对自己的房屋行使所有权的有效凭谭。房屋所有权人对自己的房产有四项权利。当产权人要行使某项或某几项权利时就应当向有关方面证明自己是产权人,也就是要提供《房屋所有权证》。如当产权人要将自己的房屋出卖时,就应当向卖房人和房管机关提供该房屋属其所有的《房屋所有权证》。

(2)《房屋所有权证》是房屋所有权人保护其合法权益的有效凭证。当房屋所有权人的权利受到侵犯时,房屋所有权人可以凭《房屋所有权证》向人民法院提起诉讼,请求人民法院制止侵权者的违法行为。

(3)《房屋所有权证》是确认房产所有权的主要证据,但不是唯一的证据。在房地产诉讼中人民法院应当把《房屋所有权证》作为认定事实的主要根据,当然,如果有相反的足以推翻《房屋所有权证》的证据,应当以法院调查核实的事实为准。

(三)要了解申请单位住房贷款的基本条件

(1)按规定足额交纳住房公积金一年以上;

(2)单位住房基金按规定存入住房公积金管理中心在受托银行房地产信贷部开设的专户内;

(3)贷款项目已列入当年建房或购房计划;

(4)建房或购房计划的其他资金已落实,具备了开工条件或已落实购房房源,并与职工签订购房合同;

(5)贷款项目已列入政府下达的住房资金年度使用计划;

(6)还贷资金来源落实,有按期还贷的能力;

(7)能提供贷款人认可的有代为偿还能力的担保单位;

(8)同意办理房屋抵押和抵押物保险。

(四)对公积金政策要作充分的了解

一般而言,公积金贷款将是居民贷款购房的最主要形式,因此,了解公积金的有关政策非常必要。下面不妨对公积金的有关政策作些详细的介绍。

1.交公积金的益处

对个人而言,交公积金主要有三个方面的益处。第一,交存公积金,其实就是本着大家帮大家的原则建立的,不断有人贷款,不断有人交存,这样对于购房者来说,就有一笔稳定的、低息的、长期的贷款资源。第二,个人每月交存的住房公积金不交个人所得税,也就是说个人工资超过800元部分,要减去交公积金的数额,然后再交个人所得税。第三,退休时,公积金(个人所交与单位所交)都将连本带息退还给本人,等于“零存整取”。

2.申请公积金贷款的时间

原则上单位在开户半年之后,个人就可以到住房资金管理中心申请个人住房抵押贷款。但目前公积金个人住房贷款还只对由单位出面的批量申办,暂不对个人。

3.申请公积金贷款的规模

目前个人贷款需经过单位批准才可申办,贷款额度为单位所交存公积金总额的2倍。

4.购买集体用地不能支取住房公积金

这是因为,按国家有关规定,集体用地未经国家征用,不得进入市场,也就是说,购买集体用地住宅,无法取得合法产权,资金管理部门不予办理支取住房公积金。

5.购买使用权房不能使用公积金贷款

(五)不要将“按揭”与“抵押贷款”等同起来

“按揭”与“抵押贷款”是人们在购买房产时的两种不同的付款方式。“按揭”有人望文生意地解释道:“按揭就是按着一步步揭开”。其实,现在常说的按揭就是买房人通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。

按揭对买房者来说有两方面含义,一是购房之款可以在规定期限内分期付;二是在分期付款阶段,房子的所有权被“按揭”着,要等到全部付清方能“揭”(取)到手。另外,按揭售楼涉及到三方债务关系,即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是,由按揭权人(银行)先与发展商签订买房合同,并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人签订按揭合同,由银行向发展商付清余下购房款,而买房者定期向按揭银行付款,直到按规定付清“按揭款”,按揭过程即告结束。

抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息,买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后,便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。也就是说买房者在还清贷款之前,事实上并不真正拥有所购房屋的所有权,买房者若违约不按期归还贷款,银行可以依法作出处理。

按揭是国际上一种流行的房产销售方式,它与抵押贷款虽然性质不同,但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还贷)履行这一点上殊途同归,完全一致。

(六)要弄清抵押贷款保证保险的含义

商品房抵押贷款保证保险就是投保人交付一定数额保费,以换取保险公司代其偿还银行借贷款及利息的承诺,为购房人向银行申请贷款提供还款担保的保险形式。

经人民银行批准的华泰保险公司《商品房抵押贷款保证保险条款》规定,商品房抵押贷款保证保险的投保人为“购买商品房并以所购商品房作为抵押物向银行借款的年满十八周岁至六十周岁具有完全行为能力的人”;被保险人为“向投保人提供商品房抵押贷款的银行”。

保险公司保险责任是:为丧失偿还能力、死亡无继承人或受赠人、死亡而其继承人或受赠人无偿还能力或丧失偿还能力、死亡而其继承人或受赠人拒绝履行贷款合同等原因而连续三期未按商品房抵押贷款合同中的约定偿还贷款利息的投保人,负代偿责任。

投保人和被投保人义务:1.投保人应在投保被受后,一次缴清总保险费;2.被保险人即使本保险存在,也必须根据贷款合同的约定按时间向投保人催收贷款本息;3.在投保人不能履行贷款合同的情况下,由保险人偿清贷款合同约定本息后,被保险人应当将抵押房屋的全部权属文件及其享有的抵押权移交给保险人,协助保险人按法定程序办理抵押权变更登记手续。

(七)要了解多出来的实际面积如何办理

商品房预售时房产商对房屋定出一个建筑面积,称“预测面积”,房产商交房时房屋必须经主管部门进行一次实际测量,得出“实际面积”。近期,关于实测面积超出预测面积的纠纷越来越多,少则2~3平方米,多时10~20平方米也有,这给购房者带来意想不到的沉重负担。遇到这种情况如何处理呢?目前北京市政府颁发42号令对此作出规定,分三种情况进行处理。

无论什么情况下,房产商和购房者在签订合同时都要对此作出十分细致的约定,否则必打官司无疑。

(八)要学会房产商违约不退房款怎么办

首先向法院起诉,法院应在7日内立案。并在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告,被告在收到之日起15日内提答辩状,被告提出答辩状的,法院在收到之日起5日内将答辩状副本发送原告;被告不提出答辩状的,不影响人民法院审理。《民事诉讼法》第140条规定;人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结。”判决生效后,开发商还不自觉退还款,你可向法院申请强制执行。法院可依法对被执行人的银行账户内存款、不动产和特定的动产(如车辆、船舶等)进行冻结,查封或扣押。《民事诉讼法》第223条规定:“被执行人未履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”不仅如此,《民事诉讼法》第102条还赋予法院具有以下更为强硬的权力:“拒不履行已经发生法律效力的判决、裁定的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

(九)要了解居民室内自用设备的维修费用如何计费

根据有关规定,你所购买的新建普通内销商品住宅在出售时,应当设立物业维修基金,物业维修基金是用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新的专用基金,不能用于其他用途。所谓共用部位,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、室外墙面、屋面等部位;共用设备则是由整幢业主共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。共用部位和共用设备的维修、更新费用,由整幢住宅的业主按各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支。而公共设施则是指物业管理区域内,由业主共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、井、垃圾箱(房)等设施,其维修、更新费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支。自用设备的维修费不能在物业维修基金中列支。室内自用部位和设备的维修不属于在物业维修基金中列支的维修项目,因此该维修费应由业主来承担。当然,如果该维修项目属于发开商保修期间和保修范围内的,则应由开发商承担保修责任。

(十)要学会如何了解购买二手房的房屋产权状况

了解二手房的房屋产权状况,从总体上说,与市场第一次成交的商品房没有太大的区别,但个别之处,购房者要特别当心。

由于购买房产要投入相当大的一笔资金,因此投资的安全性是每一个购房者必须考虑的首要因素,否则稍有不慎,购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误,了解房屋的产权状况,则是每一个购房人在购房前必须要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知,不但可以避免受到可能的坑害,而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

要了解房屋的产权状况,购房人首先要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等;其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

总之买房前一定要多熟悉相关法律知识,这样在买房中才不会被人忽悠,也不会担心后期出现问题找人解决没有人担责的情况发生。

责任编辑:何珊(QO0001)

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