论房子战争持久战之买房深坑

2017-03-09 15:32 千龙网

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房子可谓是重中之重,花费重金,下了血本,买了房子,但是在看房、买房的时候,很容易被开发商、销售员忽悠,最终买的房子并不满意且问题百出,那么今儿小法就简单讲一下买房卖房中遇到的问题该如何解决。

1. 签订商品房买卖合同时,双方未提及商品房预售许可证之事,因开发商未能按照约定日期交房,买方获悉开发商未能办理商品房预售许可证,买方可以据此要求退房并要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任吗?

小法解答:因为在买卖双方签订商品房买卖合同时,双方均没有提及商品房预售许可证之事,因此不能据此认定开发商存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实,因此买方的这项主张,不会得到法院支持。

住宅楼里面开饭店,油烟噪音扰民怎么办?

根据《物权法》77条规定,对于住宅楼改变使用性质,变住宅为经营性房屋的,应当经有利害关系的业主同意,至少要经过本单元所有业主同意,对未经同意的,工商局不能审批该房屋用作经营场所,同时根据《物权法》第84条规定,楼下的餐饮经营者应考虑扰民问题,需要经有利害关系的业主协商同意,有利害关系的业主的意见应作为审批许可的前提条件。依据全国人大法工委国法密函403号文件精神,公民之间因餐馆产生的噪声与空气污染产生争议的可以按照《噪声污染防治法》《大气污染防治法》处理,可以通过向法院起诉解决。因此,应该先向工商局投诉,要求工商局吊销饭店执照,可以向环保局举报,要求环保局对饭店处罚,如果没有效果,最后考虑向法院起诉。

购买商品房,收房后发现太阳光照严重不足,可以退房吗?

小法解答:商品房日照严重不足,可能因为其他建筑遮挡或小区楼房间距过近,如果签约时尚未有其他建筑,后来出现遮挡日照的建筑,开发商没有告知规划,属于侵权;一般每个小区都会有几套住宅日照不足,开发商应该写在合同中,并在价格上给予优惠,开发商没有写,存在欺诈,合同可撤销;根据《城市居住区规划设立规范》、《住宅设计规范》,日照达不到规定标准,可以要求开发商退房。

房产公司未能按照《商品房预售合同》约定时间实现市政供电,但采取了过渡性供电措施,是否违反合同约定?

2014年5月,甲与乙房产公司签订《商品房预售合同》,购买乙公司开发商品房一套,甲在合同签订当日付清购房款。合同中约定,乙公司在交房之日实现市政双路供电,如未能实现,出卖人向买受人按日支付相当于全部房价款万分之一的违约金。交房之日,乙公司未能实现市政供电,但乙公司为甲采取了过渡性供电措施,委托物业公司依据居民用电收费标准向甲收取电费。请问,乙公司是否违反合同约定?

小法认为,本案中,依据合同约定,在合同约定的期限内,乙方未能实现市政双路供电,在双方未另行作出约定的情况下,乙公司向甲提供替代性履行方式,仍然违反了合同的约定,甲可以要求乙公司承担违约责任。

二手房买卖,如果该房屋有银行贷款尚未还清,可能存在哪些风险?

本案例源于真实案件。2014年6月,刘某与范某达成协议,刘某全款购买范某所有的二手房一处,签订合同当日刘某向范某支付全部购房款58万元。在合同中,范某与刘某约定,该房屋尚欠银行贷款30余万元,由范某偿还,房屋已经抵押给银行并办理抵押登记,时机成熟,范某协助刘某办理房屋过户登记。不久,刘某入住该房屋。

2015年8月,因范某未能偿还银行贷款,银行欲实现抵押权,申请法院查封该房屋。此时,范某已经下落不明。刘某无奈,替范某还清所欠银行贷款本息共30余万元,解除了抵押。因联系不上范某,刘某无法办理房屋过户。就在刘某多方查找范某行踪之际,一个陌生人王某手持合同找上门来,主张房屋所有权,原来范某“一房两卖”,又与不知情的王某签订房屋买卖合同,王某交付全部购房款48万元。王某后来将范某、刘某诉至法院,要求获得该房屋所有权;再后来,刘某又将范某诉至法院,要求与范某解除合同,并要求范某偿还自己替范某偿还的银行贷款30余万元,刘某从此陷入旷日持久的诉讼当中。

小法解答:购买银行贷款尚未还清的二手房,存在很大的风险,因为该房屋的银行贷款没能还清,是无法办理过户登记的,只有还清全部贷款并解除抵押的情况下才可以办理过户。根据《物权法》的相关规定,房屋所有权以登记为准,在房屋未办理登记过户的情况下,先支付了房款,很可能面临“一房二卖”、“房屋无法过户”、“房屋被查封”等风险。即使买卖双方签订合同,甚至买房人已经入住该房屋多年,也不能获得房屋的所有权。因此,购买银行贷款尚未还清的二手房,存在很大风险,建议谨慎购买。

6验收过的商品房,出现质量问题怎么办?

2013年6月,甲与乙房地产开发公司签订商品房买卖合同,购买乙公司开发某小区住宅楼一套,2014年12月31日前交房。2014年10月,该项目通过验收,同年11月甲的房屋交付,同年12月,甲对该房屋进行装修。在装修过程中,甲发现该房屋的承重墙及顶棚有多处裂缝。请问,甲应该怎么办?

小法认为,甲可以与乙公司协商,协商不成,可以向当地房地产行政管理部门申诉,也可以向法院起诉。国务院1998年7月20日发布的《城市房屋开发经营管理条例》第三十二条规定:商品房交付使用后,购买人认为主体质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体质量不合格的,购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。根据该规定,甲可以向法定的房屋工程质量监督单位申请重新核验。如果经重新核验,确属房屋的地基基础或房屋的主体结构质量不合格的,可以要求乙公司退房,不受原来验收结论的限制,由此给甲造成损失的,乙公司还应依法承担赔偿责任;如果经重新核验,甲的房屋质量问题属于一般质量问题,甲一般不能要求退房,但可以根据《购房合同》的约定或乙公司的《住宅质量保证书》的承诺要求乙公司承担维修责任。给甲造成损失的,乙公司应承担相应的赔偿责任。

职工在哪些情形下可以提取住房公积金?

周女士已经在北京某通讯公司连续工作6年,最近周女士拟购买一套商品房,请问,她可以提取住房公积金吗?

小法解答:根据《住房公积金管理条例》第二十四条规定,周女士买房时可以提取住房公积金。该条款规定,职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存款余额:

(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的;

(二)离休、退休的;

(三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

(四)出境定居的;

(五)偿还购房贷款本息的;

(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

依照前款第(二)、(三)、(四)项规定,提取职工住房公积金的,应当同时注销职工住房公积金账户。

职工死亡或者被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存款余额;无继承人也无受遗赠人的,职工住房公积金账户内的存款余额纳入住房公积金的增值收益。

北京亿律网络科技有限公司供稿 

责任编辑:何珊(QO0001)

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