WeWork:把共享办公空间当产品出售

2017-02-03 10:00 经济参考报

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全球知名的共享办公空间WeWork近日宣布,将在上海最繁华的商业中心淮海路开设新店,这将是它进入中国市场7个月以来开设的第七家门店。超高的扩张速度与中国市场令人迷醉的市场潜力成正比。

WeWork正在改写中国的写字楼市场,为“分享经济”带来全新的基因。与众多追随竞争者打造的众创空间不同,WeWork将自己定义为空间产品提供者以及社区服务提供商。“我们不做‘二房东’。”WeWork创始人兼首席执行官亚当·诺依曼说。

满足创业者对办公的需求

涂鉴彧以每月36000多元的价格,为他的创业团队在WeWork中国旗舰店租下一间办公室。“很酷,这里能满足创业者对办公的全部需求。”

威海路696号,这是WeWork在上海的中国旗舰店。这个可以容纳1300人联合办公的众创空间,是一座历史悠久的英式建筑。如今,WeWork的设计师给它加上了现代化的玻璃天顶,配合象征传统岁月的红色砖墙,分隔成一个个独立空间,成为创业者们的天堂。

“WeWork是把新经济与建筑结合最好的公司,每个细节都经过精心设计。我们确保每一个办公间隔都有自然采光,每一盏灯的高度都经过精细计算以免刺眼,地板下铺设缓冲层以降低脚步声。”WeWork建筑师范抒宁说。

趣味相投,自由而又充满创新的交流氛围……在这里,创业者可以以每月2200元的价格租一个Hotdesk,就能享受酷炫的办公环境,通畅的WiFi,便利的打印,有开放式工位,也有严肃交流的会议室,还有一个个独立的小空间,可供两三个人私密谈话或者打电话,只要拉上门,门上方的“On Air”(直播中)灯自动亮起,告诉别人你此刻不想被打扰。

在WeWork威海路中国旗舰店,到处可见《良友》风格的海报女郎元素。而在上海延平路店,兔子成为一个重要的设计元素,因为上海的大白兔奶糖闻名于世。

从跳蚤市场搜罗来的电视机、录音机,上海市民日常所用的搪瓷杯、搪瓷盆,会议室墙壁上随处可见的上海街道弄堂风貌为主题的图案或花纹……这正是WeWork尽力在全球化和本土化之间谋求的平衡。你能在全球每个WeWork感受到同样的氛围,但每个办公空间都有向当地致敬的特别元素。

在WeWork的中国门店,创业者非常热爱这里无限畅饮的香醇咖啡和啤酒,这是运营团队精心挑选的上海本土咖啡品牌SeeSaw和精酿啤酒拳击猫。“跟大桶大桶咖啡粉冲泡的不一样,中国门店的咖啡都是由咖啡豆现磨冲泡而成。为此我们每年要多花一大笔钱,但我们就是觉得中国市场应该这样,这会给用户带来更好的体验。”WeWork中国区总经理卢书成说。

“做你所想钟你所爱,由心定义你的工作”,WeWork中国旗舰店开业的时候,WeWork创始人兼首席执行官亚当·诺依曼用这副对联定义了公司文化。充满激情、热爱工作,这个基因传染了WeWork的每个办公网点和会员公司。因为盼望上班,每个周一在WeWork都是“节日”。 WeWork会提供免费早餐,来庆祝又一个工作日。

做社区,不做“二房东”

当然,仅仅凭借酷炫,不可能跻身百亿美元俱乐部。

WeWork2010年创立于美国纽约,目前已经在12个国家、32个城市设立了100多个办公地点,可租赁空间超过90万平方米。WeWork目前估值已超过160亿美元,是全球最大的“独角兽”企业之一。

作为联合办公鼻祖,WeWork租下写字楼,然后分隔成单独的办公空间,以更高价格出租给创业公司,听起来跟大多数物业地产公司并没有太大差别。

“我们不是‘二房东’。”亚当·诺依曼说,“WeWork不仅是一个办公场所,更是一个社区和服务网络,加入WeWork意味着加入了我们全球会员的社区网络。”

WeWork的核心竞争力在于,它已经形成一个遍布全球的门店网络,以及9万多名全球会员,这种网络规模和社区资源是它的竞争对手难以在短时间内复制的。

亚当·诺依曼说:“WeWork每周都会为全球9万名会员提供教育、演讲、设计、品牌推广、财务咨询等服务,如果会员企业想到国外拓展业务,WeWork也可以提供帮助。”

涂鉴彧对此深有感触。2016年8月,他从美国回到中国创立妙盈,致力于为财富管理公司开发后台信息系统。为了拓展客户,他和团队几乎每周都要飞往香港和新加坡。“我们可以随时预约使用WeWork在当地的办公室或会议室,对于我们这样的初创公司来说,这比在咖啡馆见面更能获得客户信任。我们的投资人团队在硅谷,也能非常方便地使用当地的办公室和网络资源。”

对于涂鉴彧这样的创业团队来说,WeWork这样按工位、按月灵活支付的办公场所,大大节省了公司资源和现金流。他甚至通过WeWork的会员网络,招聘到空缺很久的行政工作人员。

“想象一下,你要做一个展览或出版一个印刷品,你需要设计师、市场营销、律师,你只需要在WeWork的社区网络发布你的需求,就可以全部搞定。我们一个做线上B2B的酒水供应商,通过WeWork的会员网络已经发展了10家合作商。”卢书成说。

据介绍,超过70%的WeWork会员相互之间都进行过合作,超过50%的会员有业务往来。

卢书成表示,对于创业企业来说,如何以最低的成本获得客户、运营公司,是其生存的第一要务。中小企业很少能承受昂贵的软件或解决方案,WeWork的会员不仅能共享知识、共享客户,还能以较低的折扣购买办公软件或苹果设备等。

正是基于浓烈的创新氛围,WeWork不仅吸引了中小创业者,还吸引了通用电气、IBM、美国硅谷银行、微软等大型500强公司。WeWork在香港的第一处办公空间,刚刚开放的不到500个工位就有400个被汇丰银行租去了。

财富500强的大企业中,超过半数都是千禧一代的年轻人。这些大机构突然发现,他们的年轻雇员、所谓的千禧一代,对于工作场所、氛围、社交的要求,都和以往的工作者不同。WeWork的文化可以帮助他们留住和吸引更多的年轻人才,为他们的企业文化注入更多的活力,同时降低30%-40%的运营成本。

百亿美元“独角兽”是否会水土不服

2016年7月,WeWork在亚洲也是中国的第一个办公地点——上海延平路店开业,不到一个月即宣告满员运营;当年9月,亚太区的香港、首尔店陆续开放;WeWork还将与远洋集团合作,在北京光华路和慈云寺开设两个新的办公地点,计划于2017年开始营业。

与这样高速的扩张同步的是,WeWork的模仿者和挑战者接踵而来。在中国市场,有来自地产背景的SOHO 3Q和优客工场;在上海开出裸心社的裸心集团最初是做度假酒店的;更多的是拥有创投圈资源,和孵化器相关联或者以孵化器的名义来做的空间;甚至WeWork最新一轮的投资方上海锦江,其竞争对手华住集团也参与成立了共享办公空间品牌励业公社。

此前进入中国的互联网巨头也有太多失败的案例:高朋团购网站在中国迅速陷入模仿者的包围圈;亚马逊中国始终不温不火;在美国本土非常风光的Uber进入国内后却被拖入补贴泥潭,最终被滴滴收购……WeWork中国会水土不服吗?

“我们不评价对手。我们不是‘二房东’,也不做孵化器,我们把空间当作产品。”卢书成说。

研发,这个词一般不会出现在一家运营物业的公司字典里。但WeWork会反复骄傲地强调——“我们有300多个研发人员”,这些研发人员包括建筑设计师、室内设计师、IT专家、BIM(建筑信息模型)工程师等等。

“会议室该设计多少个,电话厅设计多少个,桌子、椅子怎么摆,不是凭空想出来的,是研发出来的。我们根据130多个大楼的使用数据,知道人们怎样办公,进而反馈到下一个办公室的设计。”卢书成说。

WeWork的办公大楼是一个非常智能的全球系统。WeWork创始人兼首席执行官亚当·诺依曼告诉记者:“上海办公室的一个灯坏了,纽约的中控室马上就会发现,并通知维修人员上门维修。”

也许就是这样的创新基因,吸引了弘毅投资。2016年3月,弘毅投资与联想控股领投,锦江酒店、泛海控股、绿地集团等共同参与投资WeWork,不仅使得WeWork估值超过160亿美元,跻身全球“独角兽”俱乐部前十,也拉开了WeWork中国故事的序幕。

在弘毅投资董事长赵令欢看来,WeWork不是房地产项目,也不是传统想像中的创客空间,它是具有互联网社区文化基因的共享办公空间。社区和共享是它最大的创新和价值。它的客户除了狭义的创业者,还有大量的中小企业、各类自由职业者,比如艺术家、律师、会计师,等等。共享办公只是起点,将来还会衍生出WeLive(共享公寓),更多的差旅服务等。

“WeWork的业务模式代表着共享经济中需求最大、业务模式最清晰、增长速度最快的部分。WeWork真正聚焦于在全球每一个城市和地区打造活跃社区和会员网络。”赵令欢说,“我们希望帮助这个公司通过在中国的快速成功,成为整体价值更高的公司。对于它已有的成功,不是复制,而是再造,因为中国有中国的调性,我们要让这些公司变成有中国调性的新型跨国公司。”

弘毅等中国投资者的加入,也令WeWork的中国之旅充满信心。“中国投资者和合作伙伴将为WeWork在中国的发展,提供独特的资源和品牌助力,引入中国视角将帮助WeWork在中国更好发展。”亚当·诺依曼说。

责任编辑:何珊(QO0001)  作者:姚玉洁

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