机构预计2017年北京住宅价格涨幅继续回落

2017-01-11 10:09 经济参考报

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在年末一系列调控政策作用下,北京住宅供应市场明显收缩。1月10日,第一太平戴维斯发布的统计数据显示,2016年第四季度,一手普通住宅市场新增供应继续回落,环比下降48.9%至52.3万平方米。同时,由于政策调控下市场观望情绪加重,加上购房门槛的提高短期内令各类有效需求受到抑制,成交量明显下滑,环比大幅下降40.0%至107.6万平方米。

事实上,随着“930新政”的逐步落地,本季度北京土地市场有所回升,共迎来7宗住宅地块成交,其中四宗地块为实行“限房价、控地价”试点的首批地块,住宅部分均由开发商企业全部自持,并作为租赁住房,不得销售。而其余3宗将用于自住型商品房和安置房等保障性住房建设。

在一手住宅高端市场方面,由于购买非普通住宅的首付款比例提高,高端公寓和别墅的成交量有所回落。高端公寓成交量达404套,环比下降53.2%;成交均价为人民币每平方米90,800元,环比下降3.4%。高端别墅成交量达481套,环比下降2.0%,成交均价为人民币每平方米60,700元,环比下降2.7%。

第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤告诉《经济参考报》记者,预计2017年,“限房价、控地价”将成为普通住宅用地出让的常态,而在预期开发商拿地热度不减的局面下,该类成交地块的住宅部分将有很大可能由开发商自持,而无法投入市场形成有效供应。

“同时受限制房价的措施影响,项目备案价格通过难度加大,会延缓取得预售许可证的时间,项目入市难度的加大也将在一定程度上影响未来住宅供应量”。因此,预计2017年北京市场供需不平衡的局面将可能不会得到明显改善。熊志坤表示,政策持续调控之下,供应有限、需求受到抑制,加之春节长假等多重因素共同作用,预计2017年一季度北京住房成交量将继续回落。在“930新政”逐步落地的情况下,预计住宅销售市场平均价格涨幅将进一步收窄。

在甲级写字楼市场方面,2016年第四季度,北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市,合计带来16.6万平方米新增办公面积。至此,全市甲级写字楼存量达到992万平方米(含自用面积)。第四季度,全市甲级写字楼空置率进一步上涨至5.6%,环比上涨0.7个百分点(含自用面积)。一方面,新增供应空置率相对较高,推高市场平均水平。另一方面,临近年末需求相对较弱,加之CBD及周边区域部分外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域,对市场空置率造成一定影响。

熊志坤告诉记者,季度内,全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每月336.9元,环比微降0.1%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时,部分业主以较低的增幅续租现有租户以期保持较高的入驻水平,这在一定程度上影响了整体租金的表现。

值得一提的是,2017年北京甲级写字楼市场仍将迎来集中供应,预计将有15个项目竣工交付,或将为市场新增超过百万平米的甲级写字楼面积(含自用)。其中新兴区域将是新增供应的主要来源,占比或达八成以上。但与此同时,部分项目将有可能因为工程进度的原因推迟入市。

需求方面,内资企业预计将占有更大的比重,鉴于包括金融服务,IT及高科技,以及专业服务等在内的第三产业的快速发展将继续促进北京甲级写字楼市场的活跃需求。而在全球经济环境不确定性增加的情况下,外资企业在华扩张的策略或将进一步分化,并影响到其在北京的甲级写字楼租赁需求。

熊志坤认为,在项目集中入市的情况下,市场整体空置率预计将有明显攀升。市场竞争加剧的情况下,市场平均租金水平或将进一步下探。与此同时,区域间的表现将进一步分化,金融街由于供应有限,预计空置率仍将保持低位,租金仍有上浮空间。而其他传统及新兴区域将因新增供应及区域内竞争的关系,入驻率及租金水平料将有不同程度的下滑。与此同时,新兴的区域将有可能出现更多的升级和搬迁的需求,从而进一步缩小与传统商务区之间的差距。

此外他还指出,未来“控地价,限房价”的住宅用地出让形式预计将成为未来土地市场的主流。此外,为保证商业用地的出让质量,自持比例及年限等条款亦将在商业用地的出让中更为常见。这些限制都将继续提升一手土地资源获取的难度。在此情况下,部分亟待扩充土地储备的开发商及投资者将进一步转向寻求二手土地资源,市场将有可能迎来更多股权/部分股权交易,以及公司层面的并购与重组。

责任编辑:王路(QT0004)

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