新机场让固安成为投资新热点 房价站上两万还是回到原点

2016-11-24 08:14 北京青年报

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提起环京周边的各地楼市,人们首先想到的往往是燕郊,尤其是在今年的楼市风暴中,以燕郊为首的北三县区域依靠北京打造副中心的利好房价飙升。但即便如此,单论阶段性涨幅,燕郊在环京楼市中却不是第一。同样隶属于廊坊市的固安县,其新房价格在2016年里,由年初的7000-8000元涨到了13000元左右,过了8月份,随着第二机场辐射范围区的划定,更是有项目直接蹿上了20000元大关,新房一年内的涨幅超过150%。正因为如此迅猛的拉升,在固安当地,房产的销售人员们习惯把固安与北三县合称“廊坊四小虎”。

房价

调控后多个项目仍上调报价 冲向2万元

相比于燕郊、大厂,固安楼市的关注度要小得多,但在今年其火爆程度却毫不逊色,价格跳涨、开盘售罄成为了固安楼市的新标签,就连曾预言北京楼市将会超过80万元/平方米的知名专家学者也在微博上连续发起团购,瞄向了崛起中的固安。其价格也从7月份时的万元出头,直接跳涨到了18000-20000元的均价,涨法堪称惊人。

及时而至的楼市调控让这样的疯狂告一段落。上周,北京青年报记者探访了固安多个在售项目,以往热闹的售楼处如今行人稀疏,甚至有的售楼处大门紧闭,人去楼空。这与8月底记者到此探访时销售员们一拥而上拉人看房的热闹情景截然不同。

记者在龙·TOWN、太阳公园、凡尔赛公馆等多个售楼处看到,除了几名售楼人员之外,很少有前来咨询的购房者。“现在固安新房不少,但能卖的却不多。”某项目的一位工作人员直言,并不是开发商捂盘,也不是担心开盘没人买,而是因为10月以来调控和检查风暴影响巨大,只有证件齐全的项目才可销售,其他证件不齐的项目都处于“封盘”状态。

即便遇到了楼市调控和项目“封盘”,但看上去并未影响固安新房的售价。北青报记者在太阳公元了解到,该项目10月31日的报价还仅为16000元/平方米,如今已上调到了均价20000元/平方米。无独有偶,主打高端社区的龙·TOWN项目也从10月底的19000元/平方米上调到20000元/平方米。类似上调报价的行为十分普遍,反倒暂时没有因为楼市调控加紧而明显降价的项目。

对此,上述楼盘的工作人员透露,目前除了规范市场秩序以外,固安并未对调控升级,限购政策是今年4月开始执行的,对非固安户籍的购房人实行限购政策,以家庭为单位限购1套。自身调控上并未升级,加上北京政策从严之后可能外溢出来的购房需求,都让当地开发商更有底气,很多主打高端的新盘都冲上了2万元的关口。

“潜规则”

可售房源少 捆绑搭售成为常态

有趣的是,虽然固安房价冲上新高,但面对调控和检查风暴的压力,当地开发商仍需要“避避风头”,普遍采用捆绑车位或者地下室的方式,“曲线救国”达到溢价目的,同时不至于被相关部门责罚,另外,传出去也说是项目附加值更高,送车位、送地下室。

在固安某项目,当北青报记者以购房人身份表达自己想买房时,售楼员表示,由于备案价格较低,不符合市场规律,需要加价才能买到。该销售员介绍到,由于房源不多,不采用先排号再集中开盘的方式了,只要相中户型可以直接去订,但由于合同上是按照房管局的备案价签约的,备案价比较低只有一万多,因此,需要购房者把差价补上,当然这个差价不会在购房合同上体现,而是通过购买车位和地下室来实现。一个车位或者地下室几十万甚至上百万元。

记者调查发现实际上固安的在售新盘项目普遍价格都在17000-20000元/平方米左右,但由于今年涨幅过快,导致很多项目在前期获得预售证时候的最高限价报的并不高,远低于当前均价,因此开发商不甘心按原价销售,所以就出了搭售车位、地下室的方法。区别只是在于各家的备案价不相同,所以车位价格有高有低。据北青报记者探访,目前固安包括龙·TOWN、春辉时代金第、凡尔赛公馆、绿宸万华城、太阳公园等项目都绑定价格不等的车位,报价也从14000-20000元/平方米不等。

对于这样的行为,业内人士表示, 这样的提价“潜规则”,只有在供需失衡的地区才有。由于房价波动大,监管不严格,导致这种“擦边球”的行为很难杜绝。

核心利好

第二机场带来的投资价值

固安楼市逆流之上,与新机场和商贸城两大基础设施建设密不可分,随着今年8月份第二机场供地工作的全面完成,北京新机场进入“全封闭”施工,固安也因为被划入空港经济区而备受关注。有业内人士预测,接下来北京新机场建设将迎来政策层面的集中释放。新机场辐射的京南地区将带来大型功能性配套,催生新的临空经济带的形成,这都使得固安集中了大量的自住和投资购房需求。

“新机场的投资预算是八百亿,它的规划是一亿人次的吞吐量。这样一个大型的机场,会形成一个航空城。临空经济以及航空城的建设,其具体的发展和规划需要实施的过程,这会形成一个新的就业中心,会有一个新的工作中心。”国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中在一次固安区域论坛上曾表示。

同时,也有业内人士称,一千万的客流对应15万人的就业,第二机场按照保守估计六千万客流量来算,将带动这个区域几十万人就业。此外,就业者还会带有家眷,因此,新机场的建设与运营会带来这个地区实际居住人口的大量增加。这就会带动城市基础设施、商业氛围、教育医疗等方面的改进。

固安某项目负责人也对北青报记者表示,项目的客户来源大多数为北京购房人,有的是外溢的北漂自住;也有的是养老,比如南三环一些老北京家庭无力给子女买房,可能将其在城里的老房子让给子女,自己在固安买房养老;同时也还有大量的投资客,他们长期看好第二机场经济辐射区,在固安买房投资等待甚至或出租。

不过,在楼市调整的大形势下,业内人士认为固安短期内不会再出现大幅的上涨,对于有置业想法的购房人来说,应该采用“三高一低”的方式选房:三高指选择信贷额度高的时间点、产业聚集度高的区域、品质高的项目;一低则指有价差的区域。

责任编辑:何珊(QO0001)  作者:李桁

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