香河看房人流量大幅下落 低首付“死扛”高房价

2016-11-18 09:48 北京晚报

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随着北京“9.30”新政逐步深化,北京市场已经由原本的火热慢慢降温。而这次降温,也先让环京楼市打了个“喷嚏”。其中,以香河为代表的环京区域最为明显,即便在“裹上一层厚厚的棉被”下,也依旧难掩其开始“冰冻”的身躯。尤其是对于市场异常敏感的二手房市场,其疯狂下调价格,也预示着整个区域的高价楼市已经出现松动。

看房人流量大幅下落

对于“9.30”新政后的环京楼市来说,虽然政策的制定方向是在北京,但“板子”却实实在在打在了香河等环京楼市的身上。然而,身板硬朗的香河却并没有向诸多业内人士所预料的那样出现降价的情况。相反,对于当下的香河新房来说,价格依旧保持着相对稳定的态势。其中,10月底、11月初,香河代表楼盘珠光逸景二期宣布开盘,均价18000元/平方米的价格相比上一期的开盘价没有明显的变化。但变化明显的是,置业热情度正显现下滑。上周,记者在香河大爱城、富力新城、五矿万科城等几大香河代表项目的售楼处分别看到,明显区别于今年6—8月份的熙熙攘攘,目前前来咨询的购房人数量已经明显减少,甚至有些项目的售楼员都已很难见到。而仅有的售楼员或在做着电话邀约,或在做着培训。看似热闹的沙盘前,“销售员”与“购房人”的问答却仅仅是营销介绍的演练。

事实上,价格不松,购房人不买账的情况已是环京楼市的普遍现象。但值得一提的是,各个区域特点不同,香河新房市场有着更为明显的“死扛”迹象。“香河房价绝不会跌!”这句话在不少香河楼盘的售楼员嘴中都能听到。而他们给出的理由也大致有三条——“临近北京城市副中心、土地价格以及北京刚需购房人外溢。”也正是凭借这三大理由,香河主力项目也更看好未来后市,所以不会在房价上有所松动。

“虚无理由”支撑高房价

“临近北京城市副中心、土地价格以及北京刚需购房人外溢”。对于香河来说,这三条理由支撑至今已经没有多少吸引力。按照香河楼盘的普遍宣传,香河与北京城市副中心的距离已经达到了“零距离”。但在不少业内人士来看,城市副中心是在北京,并非是在香河。而究竟城市副中心能够给与临近的河北区域带来怎样的效应,还仅仅停留在口头之上。

相对于距离“零距离”理念,土地价格这个理由就显得更加牵强。根据公开资料显示,香河楼市在今年受到成交激增的影响,不少房企对于香河的土地都表现出了近乎于疯狂的追求。然而在追求的背后,一组数据却暴露出香河所存在的最大问题。根据中原地产的数据显示,今年前7个月的时间,香河共成交14宗住宅用地,平均楼面价为1056.34元/平方米。2015年,香河成交住宅用地38宗,平均楼面均价1037.53元/平方米。由此可见,过去两年间,香河地价涨幅几可忽略不计。更为值得注意的是,2015年和2016年,香河成交住宅用地的平均溢价率仅为0.96%和0.49%。从具体情况来看,近两年来的大部分土地都是以底价成交。

“楼面价1000多元的价格,却把房子卖到了近20000元/平方米,这在一个成熟的房地产市场中是很难看到的事情。”北京某房企营销总监表示,事实上,楼面价保持低位也意味着开发商对于整个区域的前景并不看好,因此给自己留了条后路。

而除此之外,庞大的后续土地供应也是开发商不愿高价拿地的原因之一。“说白了,如果开发商看好这个区域,为什么会有所保留地出手?要知道在北京一块土地的溢价率几乎都能达到50%以上,在土地市场火热的时候,溢价率达到200%也是常见的事情。”上述人士表示,即便不是溢价率的问题,那么面对庞大的后续土地供应,香河楼市的后续产品储备也必将是庞大的体量,那么对现有的香河置业人群来说,是否能够支撑?此外,在上述人士看来,对于北京刚需购房人外溢这一说法,在北京土地供应重回“竞地价、限房价”及“70/90”政策回归的背景之下,则显得更微不足道。

“低首付”诱套购房人

然而,无论是何种理由,真正让香河楼市死扛的原因还是停留在开发商这一层面。而对于绝大多数开发商来说,低廉的地价,却能换得高额的售价,又有哪个房企能够禁受得住这样的诱惑呢?而在这样的诱惑下,香河一些开发商不惜滥用“金融杠杆”,以10%首付或是15%的首付来吸引购房人的到来。

“10%首付,剩余的20%首付款开发商垫付,一年内还清就行。”在香河某代表项目售楼处,售楼员对前来的购房人做着宣传。另据记者了解,有些项目甚至对于后续的20%采取了无息条件。而要知道自今年上半年起,政府的相关部门屡次发文表明将加大对于“金融杠杆”的严查力度。但对于开发商来说,铤而走险的“低首付”,无疑将会牢牢地拴住购房人,从而获得颇多的利益。而对于购房人来说,搭上高房价的“贼船”,以后却更将难以下船。

就在新房市场死扛的背后,作为对于房价更为敏感的二手房却率先开始降价。在安居客、58同城、赶集网等网站挂牌的二手房房源自11月起绝大多数都出现了下调的迹象。甚至有些购房较早的房源,一口气降了5000元/平方米。

不少前期在香河购房的人群都在加速“逃离”市场。而这对于现在仍想投资香河的购房人来说有着更为明显的信号。毕竟,如果是非自助需求的购房人置业香河,首要考虑的问题便是后续是否有人愿意“接盘”。而按照目前香河整体区域发展来说,还依旧很难吸引大批置业人群的到来。而没有了“接盘人”,无论香河的房价涨到多少,无疑只是“空中楼阁”,最终难逃“摔碎”的结局。

责任编辑:何珊(QO0001)  作者:徐楠

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