地价狂奔下的楼市分化 改善需求升温

2016-03-04 10:25 京华时报

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来源标题:地价狂奔下的楼市分化

2月24日,南五环外的大兴黄村一地块拍出4.7万/平方米的纯商品房楼面地价,两天后,西六环附近的一门头沟地块拍出4.8万/平方米的纯商品房楼面地价,一举将2015年就高企不下的北京地价带入一个新高度。

北京地价一骑绝尘,令人无法不想起2010年初的土地市场,地价飙升之后,带来全市房价的普涨。然而,2016楼市呈现出的却是日益加剧的分化。这种分化不仅体现在不同板块的土地价格上,也体现在新房市场和二手房市场不同产品的价格表现上。同区域不同板块,地价相差巨大;同板块不同产品,售价差距巨大,二手房价格差距更是在日益拉开。

业内人士认为,随着竞争的加剧,分化将成为楼市常态。

板块分化

土地市场的分化日渐明显,占有丰富资源的板块炙手可热,如紧邻南海子公园的亦庄河西区、山水资源丰富的门头沟、第二机场辐射区的大兴和丰台等成为近年来房企争抢之地。

未来,占有资源丰富的板块仍然是房企争抢的热门区域。

门头沟板块“异军突起”

2月26日,住宅用地稀缺的门头沟区域成交了一宗带有居住属性的地块,这宗六环附近的地块吸引了首创、首开、万科在内的12家知名房企参与竞标,最终由中骏以39.48亿元和配建5万平米公租房的代价摘得。据业内人士测算,剔除无偿还建的安置房和商业之外,纯商品住宅部分实际楼面价高达4.8万元/平方米。该成交楼面价刷新了门头沟区域的地王纪录。

凭借着自然资源的优势,门头沟成为近年来的楼市“新贵”,房企争抢入驻,房价和地价都水涨船高。

亚豪机构的统计数据显示,2014年,门头沟商品住宅的整体均价水平拉高到32653元/平方米,并在2015年持续保持高位,达到32775元/平方米,在北京16个区县当中排名第7,在各郊区县当中排名首位,将热点区域大兴、通州等远远甩在身后。

基于门头沟发展的整体向好,促使住宅地价屡创新高。2015年,门头沟在连续拍得两宗楼面价在23500元/平方米左右的住宅地块之后,中交绿城平安联合体竞得的一宗永定镇地块的楼面价达到了33200元/平方米。

“区域环境的改善、房价的坚挺以及京西楼市住宅供给匮乏的现状,是房企奋力争抢门头沟地块的‘底气’之一。”郭毅认为。

郭毅表示,从区域现状来看,自首钢搬迁之后,以及随着门头沟新城的规划“首都休闲旅游区”的定位,区域内产业转型,一批旅游度假、影视制作、动漫后期等新型产业被引入,在居住环境得到改善的同时,以产业带动城市发展的模式在门头沟新城逐渐成熟。

大兴板块风头正劲

受第二机场利好的影响,大兴板块也炙手可热。

2月23日,大兴黄村地块进入现场竞价阶段,相比节前朝阳将台乡驼房营地块的遇冷底价成交,该宗地无疑获得更高的关注,现场吸引了包括葛洲坝、绿地、中铁建+万科等在内的9家房企或综合体现场竞拍。最终该地块以39亿元的总价,以及配建15000平方米的代价被绿地取得,实际楼面价高达47000元/平方米,这一楼面价也创造了大兴区域住宅用地价格的新高,并且地价已超区域标杆华润公元九里的售价,预计未来销售价格也将直逼10万。

事实上,进入2015年后,大兴土地成交表现突出,3宗住宅用地最终楼面价高达30000元/平方米以上,其中包括原本较为偏远的两宗瀛海镇地块。

郭毅认为,南城由来已久的价格洼地现状,以及近年来城南计划连续的政策倾斜,以及首都第二机场的逐渐落地,使得南城获得更大关注。

根据亚豪君岳会数据统计,2015年大兴区共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交11883套,仅次于获得更大发展利好的通州区,在北京16行政区排行中位列第二。

朝阳地块低于市场预期成交

值得一提的是,虽然上述两宗地均地处五环之外,但受追捧程度远高于春节前成交的最后一块地——朝阳区驼房营村地块。

被业内寄于“厚望”的驼房营村地块最终被九龙仓+绿城+中交联合体以总价51.35亿元、配建2.11万平方米限价房的代价“秒杀”,楼面价约55000元/平方米。而其竞拍前楼面价起价高达54000元/平方米,不少业内人士都预测该地块有望打破此前葛洲坝拿下的樊家村地块保持的75000元/平方米楼面价的纪录。

对此,郭毅称,该宗地周边多为老旧小区,配套相对落后,另外地块东侧毗邻一条尚在运行的铁路线路,噪音污染成为一大问题。而在已出让的这宗地块之外,驼房营区域仍有大片地块处于拆迁阶段,周边环境的杂乱对于项目高端品牌的塑造也将产生一定负面作用。

价格分化

2月23日,在北京春节后首次土地拍卖会上,带有宅地属性的大兴黄村地块遭遇多家房企的激烈争抢,最终绿地以39亿元的成交价和配建1.5万平方米自住房的代价摘得。据测算,其实际楼面价高达4.7万元/平方米,创造了大兴区域住宅用地价格的新高,并且地价已超区域在售房价,业内普遍预计未来销售单价将直逼10万元/平方米。

该地块周围并没有在售商品房项目,因此,土地价格的上涨将传导至周边二手房项目,不过,据记者了解,并不是所有二手房都受益高价地出现价格上涨。

次新房涨幅明显

事实上,大兴区从去年起就已在瀛海、黄村、旧宫等区域出让了4宗楼面价超过3万元/平方米的高价地,其中,于去年12月23日出让的大兴旧宫镇地块楼面价就已经高达3.6万元/平方米。

不过,大兴黄村区域内目前二手房均价仅维持在2.5万元/平方米上下,区域内房价分化明显。与以往一宗地王拉升整个区域价格的格局不同,即便已经出现多宗地王,但并没有带来区域价格的全面上涨,部分板块房价已经站上3万元/平方米,但部分板块房价甚至还低于2万元/平方米。

“除了是不是紧邻地铁、生活配套是否完善等一般性因素之外,房龄的大小也越来越成为拉大房价差距的重要因素”。链家黄村某门店经理李磊告诉记者,今年以来,房龄较小、建筑年代较近的次新房,无论是交易活跃度,还是价格涨幅,都要高于房龄较大的老房源。

譬如,建于上世纪90年代末的福苑小区,目前均价仅在2.2万元/平方米,部分装修较差的房源价格在1.8万-1.9万元/平方米。而建于2005年的滨河坊均价则在2.5万元/平方米,部分房源报价超过3万元/平方米,建筑年代更近的彩虹新城,报价更是整体站上3万元/平方米以上,部分房源价格直逼4万元/平方米。

改善需求升温

不止是大兴,这种新老房源价格的分化,在整个北京二手房市场也表现得越来越明显。

位于东四环外的沿海赛洛城目前均价已经上涨到4万元/平方米左右,但其周边百子湾家园均价仅为3万元/平方米上下;同样,位于朝阳区的国美第一城最新成交均价在4万元/平方米左右,挂牌房源数量不增但客源却是原来的一倍还多,而距其不远的十里堡一带,房价就明显降低。据了解,国美第一城二手房建成年代多为2005年以后,而十里堡区域的二手房则多以80-90年代的老房源为主。

年代较新的次新房交易活跃并成为二手房交易主力,其主要原因在于改善型需求的充分释放。业内人士认为,今年房地产调控政策导向在于释放改善型需求,贷款利率的降低、二套房首付比例下降以及“二孩政策”,均能刺激改善型需求积极入市。

除此之外,目前买房的群体,大都是用来自住的,投资需求较少,所以往往更讲究居住品质和舒适度,这些买房人对房屋的建筑年代、户型结构、小区环境、设施配套、甚至有没有电梯,都有更高的要求,因而多数年轻购房者在条件允许的范围内,首先考虑次新房。

不过,也有业内人士认为,在次新房升温的同时,众多老房源也凸显了其价值洼地的效应。这些老房源普遍位于核心区域,配套成熟且完善,交通也相对便利,虽然面积普遍较小,但得房率通常较高,户型设计紧凑,最重要的是价格相对低廉,选择空间也较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,购房者买次新房有以下几个考虑。第一,一般次新房的房龄不超过5年基本上和新房没太多区别,而且很多次新房的装修较新,反而节约了一笔装修成本。第二,现在的次新房基本上有较好的配套,比如绿化、停车库等。而一些老房源就显得没有太多的竞争力了。第三,从目前购房政策看总体宽松,一些次新房的户型基本上在90平方米左右,适合购房者购买。而一些老房源户型太小,换房成本太大。第四,次新房本身的学区资源也不错,现在很多学区资源不亚于一些旧房源。这是很多购房者看中的内容。第五,从价格层面看,很多老房源占据市中心位置,价格居高不下,购房者会从购房成本角度而回避此类房源。从性价比看,老房源太贵,但次新房房价增幅开始增加。

产品分化将是楼市常态

“楼市产品的差距,首先表现在同一区域不同产品价格的巨大反差。”对于楼市的分化,一位业内人士表示,同样是纯新房,价格之间仍有巨大差距,门头沟楼市就是一个明显的分化区域。

2月26日,门头沟龙泉镇地块实现出让,纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平米,未来商品房部分售价将超过每平米8万元。在门头沟新地块价格新高刚刚诞生,一则“门头沟迎来房价8万时代,四季怡园22000元/平米抄底价”在朋友圈中广泛传播。据悉,位于门头沟新城核心永定镇的保利首开·四季怡园为门头沟自住型商品房项目,户型为65-76平米两居、约87-89平米三居,销售均价22000元/平米。

2014年,以西山艺境、西长安壹号为代表的新盘开始陆续上市标志着门头沟楼市进入了品质提升时代,而与品质同步的则是价格。

“四季怡园销售均价22000元/平米,华远中心住宅报价已高达50000元/平方米,门头沟价格巨大差异背后,是产品分化的体现。”门头沟某项目负责人表示,北京楼市,因为土地性质、拿地时间的不同,出现明显的产品分化,最终出现巨大的价格分化。

楼市的分化,在顶豪上表现更为明显。中原地产统计显示,从2015年北京顶豪成交排名看,依然集中在少部分项目,预期后续竞争激烈,成交套数超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院、西宸原著等少数几个项目中。

这些项目最大共同特点,不仅表现在供应稀缺、配套完善上,更重要的是产品上的差异性。

万柳书院选墙砖的故事,“在欧洲转了十几家砖厂,才发现CRH黏土砖的灰最理想。做完了实验墙发现问题来了,这灰砖富含矿物质,从清晨到黄昏的不同时段、不同天气都会呈现不同颜色,原来的勾缝剂跟不上变化。”万柳书院相关人士回忆说,为了调整勾缝剂的配方,他们又找不同的机构调试了30多种方案,最后还是荷兰的实验室调配得最合理。

2015北京的土地市场成交中,高达26宗楼面价超过3万的地块,未来都将是高端项目。各大房企今年都有顶豪项目入市。

对于顶豪市场即将发生的变化,一位地产业内人士表示,老项目拥有传统豪宅板块的区位和配套优势,与之相比,新地王在产品营造上更新颖,符合现代年轻顶豪购买群体的生活和审美需求。

专家观点

>>易居研究院智库中心研究总监严跃进

楼市分化和政策引导密切相关

产品分化将是楼市常态,楼市产品的销售、价格等出现了分化,和目前政策的引导等有关系。尤其是在此次契税政策的调整下,144平方米以上的物业能够获得一个力度较大的契税减免,这对于此类大户型或者高端项目来说,自然是有较大意义的。这使得很多购房者愿意从改善的角度来购置此类物业。同时,大城市的资金避险情绪上升,会使得此类物业的交易进一步上升。同时,加上20%首付比例的政策调整,将使得购房者进一步愿意购置一些高端物业。而中小户型的政策实际上并没有太大的变化,而且在房价上涨的时候,中小户型的价格涨幅更大,会使得部分购房者放弃对此类物业的认购。

>>北京市房地产协会秘书长陈志

北京楼市两极分化明显

2015年北京房地产市场的两极分化尤为明显,即首置产品的政策化和市场产品的高价化,这种两极分化背后的风险需要警惕,2016年不能过于乐观,仍需理性看待。2015年北京一手房市场(扣除保障房以后的数据)成交量约8万套,但如果拆除2万多的自住型商品房,实际成交量约5万多;二手房全年估计能达到20万套,以住房市场为主的房地产市场今年的总量不错。但房地产市场结构当中高价盘占比较大,整个市场在成交角度上,如果以5万多的量去看,今年高端市场或高价市场出现了明显的放量,以成交数据为导向,市场的定位出现了极度的两极分化,即“首置产品的政策化、市场产品高端化或者高价化。”这两个分化从去年开始,但去年总量并没有上来,所以今年尤为明显。这种分化带来的最大危机是中间端的改善性产品也逐渐在趋高,去掉首次置业的产品或者低总价的产品和高总价产品,中间端其实很尴尬。

责任编辑:孔祥妮(QO0003)  作者:桂瑰 邢飞 潘秀林